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善执者行

吴某,金融借款案件的被执行人,执行标的为750余万元;吴某,名下有位于杭州综合商务区的建筑面积200余平方米的商铺。一件看似普通的执行案件,消耗的精力远不下于处置10余套普通房产。

 

处置后终本或直接终本?

吴某因金融借款纠纷成为本院被执行人,经财产查控系统反馈:被执行人吴某名下有位于杭州临街商铺一处,登记建筑面积为254.69㎡,土地使用权面积为109㎡,土地用途为商业用地,虽未办理抵押登记,但已被其他法院查封多年,后续有多家法院轮候查封,且该商铺系吴某等10人共有。经类案检索,吴某涉执行案件标的总额近5000万元。综合不动产价值较大、共有权人偏多、牵涉面较广,拍卖程序启动难度大,而被执行人吴某仅在我院就涉及二十多件执行案件,于我而言选择向首封法院发送参与分配函后,执行案件以终本报结最为简便。

然,这绝非路桥法院执行应有的强度和力度。我应该能做些什么,好让债权人利益尽快实现。

随即展开的实地调查让我寻得了推动财产处置的工作思路。涉案不动产为沿街一楼商铺,现已租赁,年租金约为35万元,周边同类型的不动产每平方均价为3-4万元,商铺的预估价值超700万元,如处置成功,那么可分配给债权人的执行款相当可观。尽管财产处置后,本案仍将以终本结案,但我还是义无反顾地坚定做推动石块的勇士。

 

10人份蛋糕怎么分?

得知首封法院尚未启动不动产拍卖程序,近期暂无拍卖的意向后,我商请取得了涉案商铺的处置权。

摆在眼前的第一件事情便是:确认被执行人吴某对不动产所享有的份额。杭州市规划和自然资源局调取登记信息及原始登记档案,资料显示十人为共同共有,但未明确具体份额,仅从登记信息无法确认蛋糕可否均分。继续查询内档竟有意外收获:共有人的户籍地均为台州路桥,我摘抄记下各各共有人的联系方式、地址,逐一电话联系,并寄送告知书。收到全体共有人书面确认的房产按照各自的出资比例,各占十分之一份额后,我依照法律规定书面函告各债权人不动产共有权分割协议内容,在通知书限期期间届满后未收到任何异议,财产份额在前期充分的沟通后终于依法认定下来。

 

大蛋糕切块卖还是整个卖?

不动产整体处置实践操作较为简便,且成交机率较大,司法拍卖中以整体处置居多。然本案存在共有权人较多(除被执行人吴某外有9人)和不动产价值较高(经评估,整体价值为768万)等特殊情形,个别共有权人向法院反映,即使享有优先购买权也难以在短期内筹措到购买资金,且整体拍卖后续的税费缴纳、变更登记手续都会增加共有权人的负担,部分共有权人也向法院提出申请,希望法院尽快处置被执行人吴某的份额。我意识到若整体处置将导致9位共有人被迫接受不动产变价的后果,造成一人责任,九人受损的后果,显然整体处置不动产将损害其他共同人合法权益。

如切下十分之一份额处置,将可能产生意向竞买人基于商铺共有人组成复杂、即便竞买成功后也面临无法实际参与商铺经营管理等多重因素考虑而却步,产生不愿意参拍或不愿意出价的后果,直接冲击溢价率,间接影响吴某的合法权益。

矛盾冲突和利益平衡中,合议庭认同了我提出的拍卖被执行人吴某对不动产所享有的十分之一份额的意见。上拍前,我按杭州市规划和自然资源局及办证中心就“份额过户”需提交资料的答复意见,说服各共有人将不动产权证书如数交至法院。

为弥补份额处置过程中不确定因素可能引发的竞价不充分,甚至流拍的风险,我在拍卖公告内加粗标识房产共有现状,加大拍卖的宣传力度,鼓励共有人积极参拍。不动产财产份额一拍即溢价成交。当日,我陪同买受人一起至杭州办理了不动产变更登记手续。

 

后记

一路执行,我们在做选择题,财产处理方式的择优、利益权重的衡量、执行理念的转化、推进思路的抉择,所有分岔路都可以带往不同的执行结果;一路执行,我们在做解答题,通过每件执行案件解答强制与刚毅、善意与文明、比例与限度,所有批卷人都将拿着“自身利益关联度”的尺子评卷打分。执行关于生存与发展,执行关于公平与正义,善执者行,为民者胜。

 

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